依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
本条规定的"双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分"的计算,可以用公式表示为:
应补偿数额=(共同还贷数额÷总购房款)x 房产的现值x50%。
举例说明,假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元,面积是80平方米。首付款是36万元,按揭贷款84万元,贷款期限为20年(240个月),则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。
如果采用等额还款的方式,月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值400万元。
计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(120万元+603452.87元)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为36万元÷1803452.87元x100%≈19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元x36),占房价款的12%(216518.04元÷1803452.87元x100%)。
如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房一方所有,由其对另一方补偿24万元(400万元x12%x50%)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元﹣216518.04元),仍由购房一方继续偿还。
实务中,法官在判决时会掌握以下关于房产及贷款还款的基本情况:
(1)购房时价款及现值;
(2)首付款及所占比例;
(3)贷款数额及其利息数额;
(4)当事人婚后累计还款数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;
(5)尚未归还的贷款及利息数额。
在此基础上确定产权归属,然后再确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。当然,在分割仍然要遵循《民法典》第1087条的规定,即照顾子女、女方和无过错方权益的利益。
当然,还贷义务人与房屋所有权人应当归于同一人,否则权利义务不对等可能导致贷款人拒绝还款,从而损害取得房屋所有权一方的利益。
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