王永利律师 赵淑梅律师
案例：
2024年9月，女方第二次起诉离婚，并要求分割共同财产。
法院经审理后认为双方感情已无维系之必要，故支持了女方要求离婚的诉求。
女方陈述，在婚姻存续期间自建房产一栋，原被告夫妻享有70％的产权份额，案外人对该房产享有30％的产权份额，该房产自建好后没有对外出租，也未被拆迁。
法院认为，案涉自建房无产权证书且涉及案外人权益，故在本案中不予处理。
律师分析：
离婚时涉及没有房产证的房屋，如何处置需个案分析，法院的处理方式视具体情况而定，一般来说更注重实际使用和公平补偿，而非直接确权。
最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第77条规定：
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
从司法实践来看，主要有以下几种情况：
一、双方协商一致且不涉及案外人，可调解处理
如离婚双方就房产的归属和折价补偿问题达成一致意见，可约定在调解内容里，或者法官把该约定以判项的形式写在判决书里。
二、未办理产权登记手续导致无房产证
如果夫妻双方就房产归属协商不成诉至法院，法院通常不会直接对房屋所有权进行判决，但会根据实际情况，如房屋的出资情况、居住情况、是否带孩子等因素，判决房屋由一方居住使用。
待房屋取得房产证之后，如果双方仍无法协商一致，任何一方可以再次起诉要求对房屋进行分割。
此外，如果离婚时已经可以已经具备办理房产证的客观条件了，但一方为了不分割该房产而拒绝配合办理房产证，则法院可对该套房产所有权直接判决。
三、农村自建房、小产权房无房产证
合法建造但没有证件的自建房，法院可能只处理使用权。小产权房因为本身不合法，一般不予处理，或者仅处理使用权，但不会涉及所有权分割。
如果房产尚未取得完全所有权，比如尚在还贷中，或者属于经济适用房等限制性房产，法院的处理方式可能更加谨慎，避免侵犯第三方权益或违反政策规定。
在我们以前的文章《判例解读：婚前购买的按揭房屋降价了，离婚时如何分割？》一文中提到的案例，法院认为，因房屋尚未取得所有权，双方亦不能协商一致，故不予处理房屋所有权，结合案涉房屋的实际使用情况及双方当事人的意愿，法院判决：
登记在双方名下的房屋由男方居住使用，男方自判决生效之日起给付女方房屋折价款165641.74元，待该房屋具备办理不动产权登记证时，女方配合男方办理房屋过户手续。
当然，剩余按揭贷款由男方承担。
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