判例解读：婚前购买的按揭房屋降价了，离婚时如何分割？

王永利律师赵淑梅律师

男女双方于2021年12月24日登记结婚，婚后于育有一子。后夫妻感情破裂，女方诉至法院要求离婚，其中一项诉请为分割共有房屋。

█ 法庭调查房屋情况

男方同意离婚，法庭遂对案涉房屋情况进行了调查：

婚前购买：男女双方共同与案外人签订《不动产转让合同》；

男方支付首付：男方于2021年9月支付定金2万元，于2021年10月支付首付款180096.81元；

双方共同签字贷款：2021年11月，双方共同与银行签订《借款合同》，期限为2021年11月5日—2043年11月5日，金额为58万元；

登记信息：产权人为男女双方，建筑面积106.1㎡，登记时间是2021年11月12日；

还贷情况：至2024年5月，共偿还贷款134,651.30元，未还本金507499.9元，未还利息532.87元。

█ 共同共有，首付算赠与

男方答辩，房屋虽登记在双方名下，实为自己婚前购买，首付款中的15万元为自己找人借款，3万余元系婚前财产，已还134651.3元本息均为男方个人偿还，女方未支付过任何费用。该房屋贷款无法进行分割，如要分割，仅能分割婚后偿还贷款金额的一部分。

对此，法院认为，婚前双方共同签订的购房合同、贷款合同以及共同进行房屋产权登记，可认定房屋系双方以结婚为目的的共同共有，定金及首付款系男方以结婚为目的的自愿赠予女方，故认定房屋为共同共有，系夫妻共同财产。夫妻关系存续期间若无书面约定，则婚内所得财产应为夫妻双方共同共有，男方在夫妻关系存续期间所支付的按揭贷款为夫妻共同还贷系夫妻共同财产。

█ 所有权不做处理，居住权归男方

《民法典》婚姻家庭编司法解释一第77条：

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

法院认为，因房屋尚未取得所有权，双方亦不能协商一致，故不予处理房屋所有权问题，结合案涉房屋的实际使用情况及双方当事人的意愿，认定房屋由男方居住使用，由其向女方支付房屋折价款，剩余按揭贷款由男方承担。

█ 房屋降价了，折价款怎么计算？

房屋现值：双方协商并书面确认房屋价值为7200元／平方米，共763920元（7200元／平方米×106.1㎡）。

房屋原值：双方购买房屋首付款200096.81元，银行贷款58万元，共计780096.81元。

房屋降价占比：房屋降价16176.81元（780096.81元-763920元），占房屋总价款的2.07％（16176.81元÷780096.81元），双方各自承担1.035％（2.07％÷2人）。

对已经缴纳的费用进行分割，案涉房屋已经缴纳的费用（定金＋首付款＋已偿还贷款）双方分别享有50％的权益，截止2024年5月，已偿还贷款数额为134651.3元，故关于房屋已缴纳的费用由男方向女方支付房屋折价款计算如下：

（200096.81元＋134651.3元）×50％=167374.06元；

应扣减下浮额比例为167374.06元×1.035％=1732.32；

男方向女方支付折价款为167374.06元-1732.32元=165641.74元。